Mijn favorieten

Algemeen

Een flat in de tuin, wat nu?
 
Het zal je maar gebeuren. U wordt s’morgens wakker en ziet ineens een flatgebouw verrijzen met balkons die uitkijken in uw tuin en woning. Wellicht niet altijd in dergelijke extreme gevallen, maar het verrijzen van een nieuwe woonwijk aan de rand van de bebouwde kom is geen uitzondering.
 
Nu zal het in de meeste gevallen voor huiseigenaren geen verrassing zijn als de bouwwerkzaamheden aanvangen. Een langdurige bestemmingsplanprocedure is er vaak aan vooraf gegaan. Buurtbewoners hebben zich jarenlang verzet tegen de expansiedrift van de gemeente om op die betreffende locatie een woonwijk te realiseren. Echter in de meeste gevallen wint het algemeen belang met het uiteindelijke gevolg dat de benadeelde huiseigenaar met ledeogen moet aanzien dat zijn vrij uitzicht niet verder meer reikt dan zijn eigen achtertuin. 
 
Door het planologisch besluit van gemeenten om complete woonwijken aan bestaande woonwijken te ‘plakken‘ komt het belangrijkste koopargument voor dergelijke woningen definitief te vervallen.  
 
De wetgever heeft voor dergelijke schade (planschade), in de Wet Ruimtelijke Ordening, een speciale regeling getroffen.
 
Planschade is voor veel mensen een enigszins vaag begrip, wat tot veel misverstanden kan leiden.
 
Planschade komt overigens vaker voor dan u denkt, bijvoorbeeld door:
 

  1. aanleg van wegen
  2. aanleg van nieuwe bedrijventerreinen
  3. uitbreidingslocaties voor woningbouw
  4. of als gevolg van een beperkingen van bouwmogelijkheden op uw eigen perceel

 
Een planschadevergoeding is een vergoeding voor de schade die u lijdt door verandering van bepaalde planologische maatregelen. Denk bijvoorbeeld aan een wijziging- of vrijstelling van het bestemmingsplan, waardoor een gebouw naast of vlakbij uw perceel gebouwd kan worden. Of er daadwerkelijk gebouwd gaat worden is hierbij niet van belang. Het genomen besluit van de gemeente vormt het uitgangspunt. Zo gebeurt het regelmatig dat als huiseigenaren pas gaan reageren als de bouwwerkzaamheden aanvangen, de zaak al vaak verjaard is. Er geldt namelijk een verjaringstermijn van 5 jaar, ingaande op de datum dat het besluit van de gemeente onherroepelijk is geworden.  
 
Daarnaast kan de feitelijke situatie ter plaatse vaak tot misverstanden leiden. Zo is het is heel goed mogelijk dat een voorheen agrarische bestemming diverse bebouwing toestond, maar dat die er nooit gestaan hebben. Bij de beoordeling van de waardedaling van de woning dient dan in beginsel worden uitgegaan van de fictieve situatie dat die bebouwing er heeft gestaan! 
 
De schade die u door de planologische maatregel lijdt kan naast het bestaan van een waardevermindering van uw onroerend goed ook bestaan uit een omzetdaling van uw bedrijf.
Resumerend gaat het om schade als gevolg van een planologische wijziging in de omgeving van uw perceel of om schade als gevolg van een planologische wijziging op uw perceel. Deze planologische wijziging dient dan een verslechtering te zijn ten opzichte van het oude bestemmingsplan. Als voorbeeld kan genoemd worden een naastgelegen perceel met voorheen een agrarische bestemming zonder bebouwingsmogelijkheden die onder het nieuwe bestemmingsplan een woonbestemming met bebouwingsmogelijkheden heeft gekregen.
 
Als gevolg van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening is de aanspraak op planschade echter flink versoberd. De overheid heeft als uitgangspunt genomen dat eenieder er rekening mee dient te houden dat er in zijn directe omgeving nieuwbouw kan plaatsvinden en dat de gevolgen hiervan zelf gedragen moet worden. Echter indien het onredelijk is dat de schade(waardedaling) voor eigen rekening blijft, wordt deze schade nog wel vergoed. De overheid heeft die grens tussen redelijk en onredelijk bepaald op 2% waardedaling. Dit betekent dat een huiseigenaar een waardedaling van zijn woning vergoed krijgt indien deze meer bedraagt dan 2% waardedaling.  
 
Tenslotte dient de waardedaling van uw woning niet te voorzien zijn geweest ten tijde van aankoop van uw woning. Deze zg. voorzienbaarheid gaat heel ver. Een vermelding van nieuwbouw in het betreffend gebied in bijvoorbeeld een oud streekplan kan al voldoende zijn om zich op voorzienbaarheid te beroepen.  

Raadhuys Makelaars kan de volgende werkzaamheden voor u uitvoeren met betrekking tot planschade:

• Het beoordelen of er sprake is van een planologisch nadeliger situatie.
• Het begroten van de geleden schade.
• Het opstellen van de aanvraag tegemoetkoming planschade.
• Het als adviseur bijwonen van de hoorzitting.
• Het beoordelen van het door de planschadecommissie uitgebrachte conceptadvies.
• Het opstellen van een second opinion.
• Het zonodig adviseren in de bezwaar- en beroepsfase.